Aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros: qué inmuebles entran
Uno de los requisitos que más dudas genera del programa es el límite de precio del inmueble. Saber exactamente qué implica el aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros te ayuda a acotar bien tu búsqueda antes de empezar a visitar pisos, evitando encariñarte con una vivienda que después no podrás financiar con esta ayuda.
De dónde sale el límite de 325.000 euros
El aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros establece este importe como tope general del precio del inmueble que se puede financiar con la garantía estatal. Es una cifra pensada para cubrir la vivienda de tipo medio en la mayor parte del territorio español, aunque, como veremos, puede variar según la comunidad autónoma donde se realice la compra.
Qué se tiene en cuenta para calcular el precio: compraventa o tasación
Un matiz importante del aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros es que el límite no se aplica únicamente sobre el precio de compraventa pactado con el vendedor, sino que el banco tendrá en cuenta también el valor de tasación oficial del inmueble. En la práctica, la financiación (y por tanto la aplicación del aval) se calcula sobre el menor de los dos valores: el precio de compra o el valor de tasación. Esto significa que, aunque pactes un precio de 320.000 € con el vendedor, si la tasación resulta inferior, el cálculo se hará sobre esa cifra más baja.
Variaciones autonómicas del límite de precio
Aunque el aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros es la referencia general del programa, algunas comunidades autónomas con mercados inmobiliarios especialmente tensionados pueden aplicar variaciones sobre este límite, adaptándolo a la realidad de precios de su territorio. Por eso, antes de descartar una vivienda por estar ligeramente por encima de los 325.000 €, conviene comprobar si tu comunidad autónoma concreta tiene establecido un límite distinto para el programa.
Qué tipo de viviendas entran dentro de este límite
El aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros se aplica tanto a vivienda nueva como a vivienda de segunda mano, siempre que se cumplan el resto de requisitos del programa (destino a residencia habitual, no haber sido propietario antes, etc.). No hay una restricción específica sobre el tipo de vivienda (piso, chalet, adosado), sino únicamente sobre su precio final y su uso como residencia habitual y permanente.
Qué pasa si la vivienda que quieres cuesta más de 325.000 euros
Si el inmueble que te interesa supera el límite del aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros, tienes varias alternativas:
- Buscar una vivienda de menor precio dentro del mismo límite, ajustando tu búsqueda a zonas o tipologías más económicas
- Negociar el precio con el vendedor para intentar situarlo por debajo del límite aplicable
- Renunciar al aval ICO para esa vivienda concreta y optar por una hipoteca convencional o una hipoteca 100% ofrecida directamente por algún banco, si tu perfil lo permite
- Comprobar si tu comunidad autónoma tiene un límite superior al general, en el caso de zonas de mercado especialmente tensionado
Cómo afecta este límite a las grandes ciudades
En ciudades donde el precio medio de la vivienda supera con facilidad el límite del aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros, como puede ocurrir en determinados barrios de Madrid o Barcelona, el programa resulta menos útil para comprar en el centro, pero sigue siendo plenamente aplicable en la periferia, en municipios del área metropolitana, o en tipologías de vivienda más pequeñas dentro de la propia ciudad. Es un factor más a tener en cuenta al planificar en qué zona buscar tu vivienda si quieres beneficiarte de esta ayuda.
Relación entre el límite de precio y el límite de ingresos
Conviene tener en cuenta que el aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros funciona junto con el límite de ingresos por provincia (entre 37.800 € y 63.000 € brutos anuales, según la zona): ambos requisitos deben cumplirse simultáneamente. Es decir, no basta con que la vivienda cueste menos de 325.000 €; también debes estar dentro del límite de ingresos que corresponda a la provincia donde se ubica ese inmueble.
Cómo planificar tu búsqueda de vivienda con este límite en mente
Si vas a solicitar el aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros, lo más práctico es fijar ese importe como techo real desde el principio de tu búsqueda, dejando además un pequeño margen de seguridad (por ejemplo, buscar viviendas anunciadas por debajo de 310.000-315.000 €) para absorber posibles gastos de negociación al alza o pequeñas diferencias entre el precio anunciado y el precio final de cierre de la operación. Empezar a visitar viviendas muy por encima de este límite, con la esperanza de negociar una rebaja sustancial, suele generar frustración si finalmente el vendedor no está dispuesto a bajar lo suficiente como para encajar en el programa.
Qué pasa con las viviendas de obra nueva sobre plano
En el caso de comprar una vivienda de obra nueva sobre plano, el aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros se aplica igualmente sobre el precio final de compraventa acordado con la promotora, aunque conviene tener en cuenta que estas operaciones pueden tener particularidades adicionales en cuanto a plazos de entrega y a la forma en que se estructuran los pagos (entregas a cuenta durante la construcción), lo que puede afectar al momento exacto en que se solicita y se formaliza el aval con el banco.
Qué opciones tienes si la tasación sale por debajo de lo esperado
Si el aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros está aprobado en principio y la tasación posterior resulta inferior al precio pactado con el vendedor, tienes varias salidas: renegociar el precio a la baja con el vendedor para ajustarlo al valor de tasación, aportar de tu bolsillo la diferencia entre ambos importes, o en último caso, desistir de la operación si las arras firmadas lo permiten sin penalización excesiva. Por eso conviene, siempre que sea posible, solicitar una tasación orientativa antes de comprometerte formalmente con el vendedor, para evitar sorpresas de última hora.
Preguntas frecuentes
¿El límite de 325.000 euros incluye los gastos de compraventa? No, el límite se refiere exclusivamente al precio de compra o valor de tasación de la vivienda (el menor de los dos). Los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos se calculan aparte y no computan dentro de este límite.
¿Puedo comprar una vivienda de 330.000 euros aportando la diferencia de mi bolsillo? No es la forma en que funciona el programa: si el precio o la tasación superan los 325.000 € (o el límite específico de tu comunidad, si existe), la vivienda queda fuera del ámbito del aval ICO, independientemente de que puedas aportar parte del precio con ahorros propios.
¿El límite es el mismo para vivienda nueva y de segunda mano? Sí, el límite del aval ICO para vivienda de hasta 325.000 euros se aplica por igual a ambos tipos de inmueble, siempre que se destinen a residencia habitual y permanente del comprador.
Este contenido tiene carácter informativo. Los límites de precio pueden variar según la comunidad autónoma; consulta siempre la información oficial vigente en ico.es. Última actualización: septiembre de 2026.
